Steuerschädlicher Verkauf einer Immobilie an den geschiedenen Ehepartner – und andere vermeidbare Fehler
Paare erwerben häufig gemeinsam eine Immobilie, um darin zu leben. Bei einer Trennung ergibt sich bisweilen die Situation, dass ein Partner seinen Miteigentumsanteil an den anderen verkauft. Was auf den ersten Blick wie eine saubere Vermögensauseinandersetzung aussieht, kann ungewollt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft auslösen – mit einer Steuerlast, an die im Trennungsstress niemand denkt.
Der Fall, den der Bundesfinanzhof entschieden hat
Ehemann E hatte zusammen mit seiner früheren Ehefrau F im Jahr 2008 ein Einfamilienhaus erworben und dieses zunächst mit dem gemeinsamen Kind bewohnt. Nachdem die Ehe in die Krise geriet, zog der Ehemann 2015 aus dem Objekt aus. Die Ehefrau verblieb mit dem gemeinsamen Kind in der Immobilie. Anschließend wurde die Ehe geschieden.
Im Rahmen der streitigen Vermögensauseinandersetzung veräußerte E im Jahr 2017 seinen hälftigen Miteigentumsanteil an F. Den Gewinn aus diesem Verkauf musste er versteuern: Das Finanzamt unterwarf ihn der Einkommensteuer. Sein Einspruch blieb erfolglos, seine Klage ebenfalls – und der Bundesfinanzhof bestätigte die Entscheidung.
Warum die Zehnjahresfrist auch unter Ehegatten gilt
Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft liegt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vor, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren angeschafft und wieder veräußert wird. Nichts anderes gilt beim Verkauf des Miteigentumsanteils des einen Ehepartners an den anderen im Rahmen einer Scheidung oder des Zugewinnausgleichs.
Steuerfrei bleibt der Verkauf nur, wenn der Verkäufer die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung durchgängig oder alternativ im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken bewohnt hat.
Das Argument des Ehemannes – und warum es scheiterte
E hatte im Wesentlichen argumentiert, er habe seinen Miteigentumsanteil ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt: Durch die unentgeltliche Überlassung an sein minderjähriges Kind habe er das Objekt selbst genutzt. Entscheidend sei, dass er seinen Miteigentumsanteil nur seinem Sohn überlassen habe und nicht zugleich seiner geschiedenen Ehefrau. Diese habe das Haus aufgrund ihres eigenen Miteigentumsanteils bewohnt.
Das sah das Gericht anders: Überlässt der Steuerpflichtige die Wohnung nicht ausschließlich einkommensteuerlich zu berücksichtigenden Kindern unentgeltlich zur Nutzung, sondern zugleich einem Dritten – etwa der Kindesmutter oder dem Kindesvater –, liegt keine begünstigte Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 14. Februar 2023, Az. IX R 11/21. Der Bundesfinanzhof hat diese Rechtsprechung am 14. November 2023 (Az. IX R 10/22) noch einmal bestätigt.
Die Asymmetrie, die viele übersehen
Wer auszieht, wird besteuert. Wer bleibt, verkauft steuerfrei. Damit trifft die Steuerlast regelmäßig genau den Ehegatten, der die Wohnung ohnehin verloren hat – und sie entsteht ausgerechnet in dem Moment, in dem die Vermögensauseinandersetzung eigentlich abgeschlossen sein sollte.
Mein Rechtstipp
Vereinbarungen anlässlich Trennung und Scheidung, mit denen Grundstücke übertragen werden, sollten immer vorab auch auf mögliche Steuerfolgen des § 23 EStG überprüft werden. Wer die Zehnjahresfrist kennt, kann den Übertragungszeitpunkt steuern, die Steuerlast in die Ausgleichsberechnung einpreisen oder eine andere Gestaltung wählen. Wer sie übersieht, erhält den Steuerbescheid, wenn das Geld längst verteilt ist.
In meiner Kanzlei arbeite ich dazu eng mit meinem Kooperationspartner zusammen, dem Steuerberater Uli Reitz.
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