Vermögen in der Familie übertragen: schenken oder vererben?

Juli 2026 · Rechtsanwältin Sandra Rademacher

Innerhalb von Familien werden Immobilien häufig nicht erst mit dem Tod übertragen, sondern schon zu Lebzeiten verschenkt. Die Gründe sind vielfältig: die frühzeitige Absicherung des Beschenkten, meist der Kinder oder des Ehegatten. Die Nutzung steuerlicher Freibeträge. Die Reduzierung von Pflichtteilsansprüchen naher Angehöriger. Oder der Wunsch zu vermeiden, dass Dritte bei künftiger Bedürftigkeit des Schenkers auf die Immobilie zugreifen können – etwa Gläubiger oder Sozialhilfeträger.

Warum sich der frühe Zeitpunkt lohnt

Frühzeitige Vermögensübertragungen können unter einer Vielzahl von Gesichtspunkten Sinn ergeben. So können Freibeträge bei der Schenkungsteuer nach aktueller Gesetzeslage alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Ebenso sind Ansprüche eines Pflichtteilsberechtigten auf Pflichtteilsergänzung nach Ablauf von zehn Jahren in bestimmten Fällen ausgeschlossen.

Beide Fristen laufen erst ab der Übertragung. Wer wartet, verschenkt sie.

Die Nießbrauch-Falle

Ein Punkt, der in der Praxis ständig übersehen wird: Behält sich der Schenker ein Nießbrauchsrecht vor – was steuerlich attraktiv ist, weil es den Schenkungswert mindert und deshalb regelmäßig empfohlen wird –, beginnt die Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Regelfall nicht zu laufen. Der Schenker hat den Genuss der Immobilie ja gerade nicht aufgegeben.

Steuerlich klug, erbrechtlich ein Bumerang. Genau deshalb gehört neben den Steuerberater auch ein Rechtsanwalt an den Tisch – die beiden Ziele widersprechen sich.

Was in die Schenkungsurkunde gehört

Soll eine Immobilie verschenkt werden, ist es ratsam, frühzeitig einen Rechtsanwalt einzubinden, der alle Beteiligten unabhängig und fachkundig berät. Sind Geschwister des Beschenkten involviert, kann die Zahlung eines Gleichstellungsgeldes oder ein gegenständlich beschränkter Pflichtteilsverzicht angezeigt sein.

Von juristischen Laien wird häufig nicht bedacht, dass Situationen eintreten können, in denen der Schenker das Recht haben sollte, seine Schenkung zurückzufordern – etwa wenn

die Immobilie ohne seine Zustimmung veräußert wird,
der Beschenkte wider Erwarten vor dem Schenker verstirbt,
oder eine zwischen Beschenktem und Schenker bestehende Ehe geschieden wird.

Solche Rückforderungsrechte muss man sich in der Urkunde ausdrücklich vorbehalten. Wer sie vergisst, bekommt sie später nicht mehr.

Die steuerliche Seite

Steuerliche Aspekte spielen bei Immobilienschenkungen in der Regel eine große Rolle, sie sollten aber nicht das einzige Motiv sein. Ich darf und kann Sie in Steuerfragen nicht selbst beraten, kann aber Vorschläge Ihres Steuerberaters in der Schenkungsurkunde rechtlich umsetzen – ich arbeite dazu eng mit meinem Kooperationspartner, dem Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Uli Reitz zusammen und ziehe ihn bei Bedarf hinzu.

Über die allgemeinen Freibeträge hinaus gibt es besondere Steuerbefreiungen für Ehegatten, etwa bei der Übertragung des selbstgenutzten Familienheims oder wenn ein Zugewinnausgleichsanspruch ausgeglichen wird. Zudem mindern vorbehaltene Rechte wie ein Nießbrauch den steuerlichen Schenkungswert. Auch durch die Verteilung einer Schenkung auf Kinder und Enkel besteht Gestaltungspotenzial.

Erbschaftsteuer: Unternehmen und Haus in der Familie

Wie viel Vermögen lässt sich innerhalb der Familie an die nächste Generation weitergeben, ohne dass Erbschaftsteuer anfällt? Ohne besondere Vorkehrungen und Gestaltungen können im Erbfall mehrere hunderttausend Euro fällig werden. Alle Vergünstigungen und Möglichkeiten, die das Gesetz bietet, sollten deshalb rechtzeitig genutzt werden – rechtzeitig heißt: Jahre vorher, nicht Wochen.

Herr Reitz zeigt in einem kurzen Video übersichtlich auf, welche Möglichkeiten zur Vermeidung oder Reduzierung der Erbschaftsteuer zur Verfügung stehen:

Video: Erbschaftsteuer vermeiden – Unternehmen und Haus in der Familie →

Rechtsanwältin, Notar und Steuerberater arbeiten dabei Hand in Hand, um für Sie die bestmögliche Gestaltung zu erreichen.

Immobilie übertragen – aber richtig

Gerne bespreche ich mit Ihnen, welche Gestaltung in Ihrer Familie trägt und was in die Urkunde gehört.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. Eine steuerliche Beratung ist Steuerberatern vorbehalten. Das verlinkte Video wird erst beim Anklicken bei YouTube geladen. Stand: Juli 2026.