Rechtliche Beratung beim Immobilienkauf und -Verkauf

Juli 2026 · Rechtsanwältin Sandra Rademacher

Im Immobilienrecht vertrete ich bundesweit vornehmlich Privatleute, bei denen rechtliche Probleme beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks entstehen. Der Kaufvertrag ist dabei der Punkt, an dem sich entscheidet, wer später das Risiko trägt – und er wird viel zu oft ungeprüft unterschrieben.

Der notarielle Kaufvertrag ist verhandelbar

Ich überprüfe notarielle Kaufverträge, Bauträgerverträge sowie alle weiteren relevanten Unterlagen – Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und dergleichen – und berate bei der Gestaltung der Vertragsklauseln.

Dabei weise ich meine Mandanten immer wieder auf einen Punkt hin, der vielen nicht bewusst ist: Die Klauseln in einem notariellen Kaufvertrag sind keineswegs unverrückbar. Sie können im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben an die konkreten Wünsche von Verkäufer und Käufer angepasst werden. Der Entwurf des Notars ist ein Vorschlag, kein Diktat.

Die Gewährleistung – der teuerste Satz im Vertrag

Gerade beim Gewährleistungsrecht enthalten notarielle Kaufverträge teilweise deutliche Einschränkungen gegenüber der gesetzlichen Regelung. Das kann für den Käufer erhebliche Nachteile bedeuten, wenn später Mängel am Gebäude auftreten.

Die Prüfung des Kaufvertrages und der weiteren Unterlagen vor der Beurkundung ist deshalb für mich keine Kür, sondern eine unabdingbare Investition. Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte den Vertrag samt aller Anlagen anwaltlich prüfen und gegebenenfalls anpassen lassen – vorher, nicht nachher.

Ist der Kaufpreis realistisch? Wo die Antworten liegen

Häufig werde ich gefragt, ob der aufgerufene Kaufpreis tatsächlich angemessen ist. Gerade bei Bestandsimmobilien lohnt sich hier ein Blick in die Unterlagen, die der Verkäufer nicht von sich aus vorlegt. Wichtig ist zu wissen, dass diese Informationen bei verschiedenen Stellen liegen – ein Grundbuchauszug allein genügt nicht:

Grundbuch – beim Grundbuchamt des Amtsgerichts. Eigentumsverhältnisse, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohnungs- und Nießbrauchrechte.
Bauakte – bei der Bauaufsichtsbehörde, in München bei der Lokalbaukommission. Aus ihr ergibt sich, was tatsächlich genehmigt wurde. Nicht selten weicht der Bestand davon ab, etwa bei ausgebauten Dachgeschossen oder Anbauten.
Altlasten – im Altlastenkataster der zuständigen Behörde, nicht im Grundbuch.
Baulasten – im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde.

Der bayerische Sonderfall bei den Baulasten

Bayern ist das einzige Bundesland ohne Baulastenverzeichnis. Baulasten werden hier stattdessen als Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs gesichert.

Das führt in beide Richtungen zu Fehlern. Wer in Bayern gelernt hat, dass ein Blick ins Grundbuch reicht, übersieht bei einem Objekt in Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen genau die Baulasten, die dort eben nicht im Grundbuch stehen – Abstandsflächen-, Stellplatz- oder Zufahrtsbaulasten, die die Bebaubarkeit und damit den Wert erheblich beeinflussen. Und der Notar prüft das Baulastenverzeichnis in der Regel nicht von sich aus. Da ich bundesweit berate, achte ich auf diesen Unterschied.

Erbengemeinschaften und die Teilungsversteigerung

Darüber hinaus werde ich oft bei der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften hinzugezogen, wenn einzuschätzen ist, inwieweit ein einvernehmlicher, gemeinsamer Verkauf einer Immobilie im Nachlass möglich ist.

Vertreten die Miterben unterschiedliche Ansichten, wird auch das Thema Teilungsversteigerung relevant. Sie sollte allerdings wirklich das letzte Mittel bleiben – die dabei erzielten Erlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem freihändigen Verkaufswert, und am Ende verlieren alle Beteiligten.

Vorrangig versuche ich deshalb gemeinsam mit meinen Kooperationspartnern – dem Steuerberater und dem Immobilienmakler –, eine Teilungsversteigerung durch einen Vergleich oder die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu vermeiden. Das hat für alle Beteiligten erhebliche wirtschaftliche Vorteile.

Kaufvertrag liegt beim Notar?

Gerne prüfe ich ihn, bevor Sie unterschreiben – und sage Ihnen, was sich noch verhandeln lässt.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. Stand: Juli 2026.